Asesoramiento en Arrendamientos

 

Consejos para el arrendador

 

Respecto a la vivienda o local de negocio alquilado:

 

Es conveniente entregar el objeto del arrendamiento en el mejor estado posible. Realiza un inventario detallado de todos los bienes que se encuentran en el objeto arrendado y adjúntalo al contrato de arrendamiento.

 

Formaliza un Seguro de Hogar con alguna compañía. Asegúrate de cubrir en el mismo el importe suficiente de contenido y continente, según los casos.

 

Recuerda que el responsable frente a la comunidad es la propiedad de la finca, no el inmueble, por lo que recomendamos establecer un precio “comunidad incluida”.

 

Cambia la titularidad de los suministros a nombre del inquilino. Esto evitará que, a la finalización del arrendamiento, la compañía suministradora pueda reclamar a la propiedad deudas que corresponden al inquilino.

 

Respecto al contrato de arrendamiento:

 

Como norma general:

 

- Aunque los contratos verbales tienen la misma eficacia que los jurídicos, tiene el inconveniente de la prueba, por lo que SIEMPRE firma un contrato escrito.

 

- En el caso de viviendas, asegúrate que todas la personas que van a vivir en la misma, son cotitulares del arrendamiento y firman como arrendatarios.

 

- Como arrendador, debe intervenir el/los propietario/s de la vivienda. Si está casado en gananciales, es conveniente que ambos cónyuges firmen el contrato, aunque la firma de uno sólo puede ser suficiente al considerarse un acto de administración para su sociedad de gananciales.

 

- Si vas a necesitar la vivienda para tu uso personal en el periodo de prórroga forzosa, no olvides especificarlo en el contrato.

 

- Consulta con un profesional cláusulas complicadas tales como arras, fianza, prórrogas, tanteo y retracto, subarriendo, opción a compra, etc.

 

No hay un modelo de contrato predeterminado legalmente, por lo que puede adaptarse a las condiciones pactadas por las partes en cada caso. El propietario está obligado a prorrogar el contrato anualmente por un período mínimo de tres años, salvo que el inquilino manifieste no renovarlo.

 

Desistimiento del contrato y Cesión del mismo y subarriendo:

 

En el caso de que el inquilino quiera dejar el piso, deberá notificarlo al propietario con dos meses de antelación. Además, el inquilino no podrá ceder el contrato ni subarrendar de forma parcial la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador.

 

Fianza:

 

La LAU (Ley de Arrendamiento Urbanos) establece la obligatoriedad de dejar una fianza equivalente a una mensualidad de renta. El propietario tiene la obligación de devolver al inquilino el importe de esta fianza, siempre y cuando la vivienda se encuentre en un perfecto estado.

 

Renta:

 

La renta de alquiler se fijará libremente por las partes y sólo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia actualizándose según el IPC. Una vez vendidas las prórrogas que le afecten al contrato, la renta de alquiler se podrá volver a negociar por ambas partes.

 

Impago de alquiler y/o daños en la vivienda:

 

la recientemente aprobada Ley de Medidas de Agilización Procesal agiliza el procedimiento mediante el cual los propietarios de una vivienda pueden reclamar los atrasos de mensualidades a inquilinos morosos. Es recomendable, en estos casos, contratar un seguro de protección jurídica de arrendador que cubra tanto los daños causados por actos vandálicos en tu vivienda y el pago de las mensualidades atrasadas, hasta la designación de abogado y procurador.

 

Gastos generales:

 

Arrendador y arrendatario pueden acordar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, sean a cargo del inquilino. Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores correrán a cargo del inquilino.

 

Obras de reforma y mantenimiento:

 

el propietario está obligado a realizar, sin derecho subir la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro sea directamente imputable al inquilino.

 

Suministros:

 

es aconsejable, una vez formalizado el contrato de arrendamiento, cambiar la titularidad de los contratos de los suministros de gas, electricidad y agua y ponerlos a nombre del inquilino. Si se produjera algún impago de recibos, la compañía de servicios exigirá el pago de los consumos pendientes al titular del contrato. El propietario, por su parte, es el responsable del mantenimiento del sistema de estos suministros.

 

Respecto al inquilino:

 

- Asegúrate de la solvencias del/los inquilino/s.

 

- Pide referencias en el caso que las tengan.

 

- Consulta los registros de impagados.

 

- Deja claro el tema de los animales.

 

- Piensa en los vecinos de la comunidad. Evita actividades insalubres, molestas, nocivas e ilegales.

 

Consejos para el arrendatario

 

- Todos los acuerdos, notificaciones, modificaciones en las condiciones y reclamaciones en el arrendamiento deben hacerse por escrito.

 

- Es muy importante asesorarse antes de firmar un contrato de arrendamiento. Para ello es fundamental contar con la colaboración de un experto en arrandamientos.

 

- Antes de firmar y entregar las primeras cantidades es importante examinar con cuidado el estado de conservación del inmueble y el correcto funcionamiento de los suministros o aparatos eléctricos.

 

- La opción de dejar de pagar la renta para presionar al propietario ante una controversia tal como un arreglo pendiente no es aconsejable. En un procedimiento judicial no será tenido en cuenta ese desacuerdo como causa justificable para impagar la renta.

 

- Es aconsejable cambiar el bombín de la cerradura de la vivienda al ocupar la misma. Cuando la devuelvas al propietario devuelve sustituye el bombín original.

 

- Cerciorarte acerca de si la vivienda dispone de seguro de continente y/o contenido. En caso de carecer de dicho seguro es una buena opción negociar con el propietario la contratación del mismo y si este se niega es aconsejable plantearse por parte del arrendatario la contratación del seguro a su costa.

 

- Formalizar la resolución del contrato por escrito es una medida de prudencia por ambas partes que evitarán sorpresas desagradables.