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El Proceso de venta de una Casa

 

La mayoría de los inmuebles que están a la venta son de segunda mano, y es que, a la vista del desenfreno del mercado inmobiliario, todos nos planteamos si es un buen momento para cambiar y comprar otra casa más grande, más céntrica o más adecuada a nuestras necesidades, y decidimos desprendernos de la casa en la que vivimos ahora.

 

Nos preguntamos si vender o alquilar, pero casi todos nos inclinamos por vender e invertir lo ganado en otra casa. Si tú también has decidido vender, prepara los documentos que te acreditan como propietario, los que justifican que estás al corriente de todos los pagos y lee los pasos a seguir.

 

La verdad es que ese dinero recibido por la venta va a ser necesario para meternos en otra compra de más envergadura. Es posible que nos quedemos cortos y necesitaremos pedir una hipoteca. Además, están los impuestos. Si no invertimos el dinero en otra casa, Hacienda se lleva una parte importante de los beneficios que hemos obtenido, porque ese dinero se entiende como incremento de nuestra renta del año en que hayamos vendido la casa.

 

También nos preguntamos cuánto nos darán por nuestra casa. Buscamos en los periódicos el precio del suelo en nuestra zona, calculamos el precio por el valor catastral que da el ayuntamiento, nos enteramos de por cuánto se vendió o alquiló la del vecino - que es más o menos parecida- y nos hacemos una idea.

 

Pero, en una buena transacción, influyen también otras cuestiones emocionales. Es un producto que sale al mercado y dependerá mucho de cómo se presente para que se venda bien y rápido.

 

Ya sabes lo que tienes que hacer: prepara la casa.

 

El contrato que realices con el comprador o con el inquilino es un documento legal. Tienes que saber lo que manda la ley en estos casos, lo que te corresponde hacer y pagar a ti, y lo que le corresponde a él.

 

Y, si has vendido tu casa y te dispones a comprar otra, ahora estás del otro lado. Deberás pasarte a la guía del comprador.

 

¿Comprar o ALquilar?

 

Tienes que decidir si vas a vender o alquilar tu casa y cuánto vas a pedir por ella.

 

¿Alquilar?

 

Ventajas generales de Alquilar

 

1.- Mantienes la propiedad como patrimonio, a todos los efectos.

2.- Las gestiones y el papeleo son mínimos.

3.- La decisión es más ágil.

4.- La casa se mantiene cuidada.

 

Ventajas económicas de alquilar

 

1.- Te sirve como garantía para préstamos bancarios.

2.- Es una inversión. un bien revalorizable.

3.- El alquiler paga casi o la totalidad de los gastos y de la hipoteca, si la tienes.

4.- Siempre puedes vender si lo necesitas.

 

Inconvenientes generales de alquilar

 

1.- Tendrás que hacer obras para poner la casa a punto.

2.- Te ves obligado a hacer un contrato por cinco años.

3.- Será difícil echar a los inquilinos antes de vencer el contrato.

4.- Tienes responsabilidad sobre los daños del inmueble y sobre los que produzca tu casa.

5.- Relación obligada con los inquilinos y con los miembros de la comunidad de vecinos.

6.- Tienes que estar siempre pendiente de que los inquilinos cumplan las normas de la comunidad de vecinos y te cuiden la casa.

 

Inconvenientes económicos de alquilar

 

1.- Tendrás que invertir en obras, pintura o electrodomésticos si quieres alquilarla bien.

2.- Los gastos generales de la casa –la cuota de la comunidad– repercuten sobre ti.

3.- Si se hacen arreglos o reformas en el edificio, las derramas también las pagas tú.

4.- Aunque subas el alquiler todos los años, según el IPC, no es tanto como la subida del coste de vida.

5.- Las cuotas del alquiler que recibes es una renta por la que tienes que pagar impuestos.

6.- Conviene contar con los gastos de un seguro.

 

¿Vender?

 

Ventajas generales

 

1.- Te liberas de toda responsabilidad sobre ese inmueble.

 

Ventajas económicas de vender

 

1.- Ahora vender es una buena operación, en la que se realizan importantes plusvalías.

2.- Consigues liquidez.

3.- Eres millonario de golpe.

4.- Cuentas con un dinero muy importante para invertir en otra casa mucho mejor.

 

Inconvenientes generales de vender

 

1.- Es una decisión mucho más complicada.

2.- Hay que hacer muchas gestiones y papeleo.

3.- Hay que saber de leyes, de urbanismo, de finanzas, de arquitectura, de impuestos.

 

Inconvenientes económicos de vender.

 

1.- Si tenías una hipoteca y no la subroga el nuevo propietario, tienes que pagar los gastos de cancelación.

2.- El dinero ganado con la venta es incremento de patrimonio y tendrás que reinvertirlo en otra casa o pagar a hacienda un porcentaje muy alto.

3.- A ti te corresponde pagar la plusvalía, que es la diferencia del valor que ha adquirido el terreno de tu casa desde que la compraste.

 

¿Cuanto vale mi casa?

 

El ayuntamiento de tu ciudad ha tenido que calcular el valor catastral de tu casa para cobrarte todos los años el I.B.I. (impuesto sobre bienes inmuebles). Se ha basado para ello en la zona, en los metros cuadrados que ocupas y en la planta en la que vives. Mira el último recibo, ese valor es un referente para ti aunque es un mínimo, no tiene mucha relación con la situación del mercado, sobre todo en este momento.

 

Si has pedido una hipoteca para adquirir la casa que ahora vas a vender, en su día el banco tuvo que tasarla para valorar cuánto te daba de préstamo. Si en su día dejas de pagar la hipoteca, se quedarán con la casa y tendrán que subastarla. Tienen que asegurarse de que recibirán, como mínimo, el importe de la hipoteca. Puedes llamar directamente a una compañía tasadora. Por hacerte una tasación te cobrarán un porcentaje sobre el valor que te den, que suele ser un 2 por mil.

 

También puedes llamar a una agencia y solicitarles que calculen cuánto puedes pedir. Las que están establecidas en tu zona conocen bien el mercado. pero lo honesto es que después les des a ellos la posibilidad de intermediar para la venta o el alquiler de tu casa, aunque no sea en exclusiva.

 

Un dato que puedes tener en consideración es el de alguna operación reciente en la zona con una casa parecida a la tuya. Esto te puede dar una base orientativa y a partir de en cuánto se vendió o alquiló la otra casa, añade o resta valor.

 

Pero aunque este método es el más habitual para calcular el valor de tu casa, no lo utilices como una referencia fiable. Quizá te puede parecer que si tu vecino consiguió vender su casa por el dinero que lo hizo, tú podrías aumentar ese precio por la tuya, que tiene una serie de ventajas añadidas. Esto puede conducirte a un error y que pasen los meses y no cierres la operación.

 

Una casa vale más o menos no sólo por su situación, sus medidas y los servicios del propio inmueble (si cuenta con plaza de garaje o piscina). Los servicios que haya en la zona como colegios, centros comerciales o parques, y las comunicaciones - como metro o autobuses - también suben el precio.

 

Los pepeles, en regla

 

Antes de conocer a tu inquilino o al comprador de tu casa, tienes que tener todos los documentos en regla y preparados para lo que te van a pedir.

 

Deberás demostrar que eres el propietario de la casa, para ello, ten a mano la escritura de compraventa que realizaste en su día, (cuando la adquiriste tú) y los datos del registro de la propiedad, donde se confirma que la casa está registrada a tu nombre. En el registro de la propiedad también se ve si tu vivienda está hipotecada. Si lo está, no te preocupes, subrogarla puede ser muy interesante para el que la compra (al que alquila le da igual las deudas que tengas).

 

Es recomendable que tengas preparada la siguiente información:

 

1.- Plano general del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma.

 

2.- Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

 

3.- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

 

4.- Medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble.

 

5.-Características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con que cuentan.