COMPRA DE INMUEBLES (GUÍA PARA COMPRADORES EXTRANJEROS).

 

En esta guía pretendemos ofrecer información y recomendaciones prácticas para adquisición de una propiedad inmobiliaria en España. Es muy importante estar bien asesorado en todo momento por un despacho jurídico especializado en derecho inmobiliario y con mucha experiencia en asesorar a extranjeros que pretende comprar inmuebles en España.

 

Nuestro despacho lleva muchos años asesorando a clientes extranjeros que adquieren propiedades tanto como inversión como para residencia temporal o permanente en España ayudándoles en todo el proceso de compra y velando para que sus intereses, su dinero y sus derechos estén plenamente garantizados, introduciéndose en el mercado inmobiliario español sin correr riesgos.

 

El actual sistema de garantías que ofrece el ordenamiento jurídico español es muy completo por lo que cualquier ciudadano extranjero que desee comprar en España debe, en principio, estar tranquilo pero para mayor seguridad es necesario que el vendedor se apoye en profesionales con experiencia.

 

Trabajamos con dos tipos de ciudadanos extranjeros:

 

No pertenecientes a la Unión Europea:

 

Visado de Residencia por Adquisición de Bienes Inmuebles en España que habilita a un extranjero no perteneciente a la Unión Europea a residir en España por la inversión en adquisición de bienes inmuebles por valor igual o superior a 500.000 euros.

 

El visado debe solicitarse en persona o a través de representante debidamente acreditado.

 

La solicitud debe ser presentada con un máximo de 90 días de antelación a la fecha prevista de viaje.

 

La autorización de residencia permite residir y trabajar en todo el territorio nacional.

 

Ciudadanos pertenecientes a la Unión Europea.

 

Si usted es ciudadano de la Unión Europea puede comprar una propiedad en España sin limitaciones. Para el cierre del notario, el comprador debe tener DNI o un pasaporte válido y NIE (número de identificación fiscal español para extranjeros).

 

El NIE se puede solicitar en su país de origen en el consulado español más próximo a su domicilio o en la embajada de España. En nuestro país se puede solicitar ante las autoridades policiales. Si lo tramita en España podemos nosotros encargarnos de la gestión.

 

El NIE es un número único, personal e invariable que sirve para identificar a los contribuyentes extranjeros, que lógicamente carecen del documento de identificación fiscal propio de los nacionales. Todos los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España están obligados a solicitar el NIE ante el organismo competente del Ministerio del Interior.

 

El NIE debe figurar en todos los documentos públicos que el interesado firme o se le expidan en España, por lo que el cliente tendrá que disponer de él antes de firmar la escritura de compraventa.

 

NUESTROS SERVICIOS A LOS EXTRANJEROS

 

1.-) Búsqueda de la propiedad que mejor se adapte a lo que busque o necesite:

 

Disponemos de una amplia cartera de inmuebles tanto en Sevilla como en el resto de España, tanto propia como de colaboradores de nuestra máxima confianza. Conocemos muy bien el mercado inmobiliario y podemos asesorarle sobre las propiedades y localizaciones que mejor se adapten a sus necesidades o expectativas.

 

En este servicio, además de la intermediación inmobiliaria le asesoraremos jurídicamente durante todo el proceso de compra para que tenga todas las garantías legales.

 

Por este doble servicio le cobraremos un 4% del precio de compra de su inmueble.

 

2.-) Si ya ha encontrado dicha vivienda sin nuestra intermediación:

 

Asesoría Jurídica sobre todo el proceso de compraventa de la vivienda que haya elegido.

 

Pídanos presupuesto para este servicio, sin compromiso.

 

Cuestiones de interes

 

ELECCIÓN DE LA PROPIEDAD, PAGO DEL DEPÓSITO Y FIRMA DEL DOCUMENTO

 

Cuando usted haya decidido adquirir una propiedad en España un contrato privado (contrato de arras) entre comprador y vendedor es generalmente el primer documento legal que se firmará en el proceso de compra.

 

Una vez que se firma este contrato y se paga el depósito de la reserva (usualmente el 10% del precio de compra, aunque esta cantidad es negociable entre vendedor y comprador) el vendedor debe retirar la propiedad del mercado. El depósito se abona generalmente mediante pago en metálico o transfer.

 

Así se garantizará que la vivienda que ha señalado no estará disponible para otros compradores hasta la finalización del proceso con la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante Notario. Nuestro despacho le acompañará ante el Notario y nos aseguraremos de que la propiedad quede inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

¿ES OBLIGATORIO TENER UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD?

 

No existe obligación legal de tener una cuenta bancaria. Los distintos pagos de suministros de la vivienda (Electricidad, agua, gas..) o gastos comunitarios se pueden pagar desde cualquier otra cuenta bancaria extranjera aunque si es conveniente aperturar una cuenta española sobre todo si se va a buscar financiación en España.

 

Si finalmente opta por abrir una cuenta bancaria en España podemos, también, asesorarle sobre la Entidad Bancaria que mejor se adapte a su perfil económico.

 

DESIGNAR UN DESPACHO JURÍDICO PARA QUE LE ASESORE EN LA COMPRA

 

En Inmolegal, Asesores Jurídico-Inmobiliarios estaremos encantados de guiarle en todo el proceso de adquisición de su propiedad. Estamos convencidos de que contamos con el mejor equipo para cuidar de sus intereses en España. Nuestro objetivo es construir una relación duradera con nuestros clientes y ayudarles a lo largo de los años con sus asuntos en España. Estamos muy satisfechos de ofrecer un servicio de calidad con la colaboración de profesionales muy expertos, con más de 24 años de experiencia.

 

ESTUDIO DE LA PROPIEDAD Y NEGOCIACIÓN DE LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO.

 

Realizado el depósito y firmado el documento de reserva, comenzará un plazo para la firma de la Escritura Pública de Compraventa. En España, al contrario de lo que ocurre en otros países, no existe un plazo legal concreto para la firma de la Escritura de compraventa. Ese plazo se negocia entre vendedor y comprador en cada caso aunque lo habitual es establecer un plazo mínimo de 30 días o máximo de tres meses, aunque, reiteramos, no existen normas escritas al respecto.

 

Durante ese tiempo el comprador prepara todo lo necesario para poder abonar el resto del precio de la compraventa que se habrá fijado en el contrato previamente firmado, buscando financiación o si no la necesita, como suele ser habitual con compradores extranjeros, para preparar todos los trámites necesarios.

 

Nuestro despacho, durante ese tiempo, estará muy pendiente de que no haya el más mínimo detalle que pueda perjudicar la operación final, preparará junto al Notario la Escritura Pública de Compraventa y comprobará que todos los requisitos se cumplen.

 

Asimismo, verificaremos que la propiedad no tenga cargas, gravámenes o limitaciones y si tiene, por ejemplo, alguna hipoteca preparar los pagos para cancelar la misma descontando dicha carga y sus gastos del precio de compra.

 

De igual modo comprobaremos que la propiedad esté al corriente de pago de los impuestos y las cuotas de comunidad de propietarios si está sujeta a régimen de propiedad horizontal, que está al día del certificado obligatorio de eficiencia energética, etc.

 

FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y ENTREGA DE LA POSESIÓN

 

El proceso de compra termina con la firma de la escritura pública de compraventa por parte de comprador y vendedor. En ese momento el vendedor otorga título de propiedad al comprador y éste entrega el resto del precio acordado.

 

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o mediante transfer los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán. En todo este proceso se prepararán los cheques necesarios para la firma, se retendrán las cantidades necesarias para cubrir las deudas que pudiera tener la propiedad.

 

La firma de la escritura de compraventa se realiza siempre ante Notario que es un servidor público y, por tanto, independiente de las partes, que da fe pública de que estas han acordado la transacción y de que lo han hecho conforme a la ley. No obstante, el notario no es quien debe realizar las oportunas comprobaciones sobre la vivienda, sino su propio abogado, y, por descontado, tampoco negociará nada en su nombre.

 

Antes de la firma, y una vez que los abogados han enviado las minutas para la preparación de las escrituras, los notarios solicitan información continuada al Registro de la Propiedad, para verificar que no existen cargas, gravámenes o embargos de última hora, e inmediatamente después del acto de la firma, envían al Registro de la Propiedad una copia electrónica de la escritura traslativa de dominio, por lo que el Registro tiene una anotación de los nuevos propietarios de inmediato.

 

Durante todo el proceso de firma en notaría, nuestros clientes están permanentemente acompañados por su abogado, quien supervisa la documentación, comprobando que todo esté en orden. Si hubiera compromisos profesionales o personales que impidieran a los clientes acudir a notaría en la fecha señalada, nosotros compareceríamos en su nombre y derecho para firmar la escritura. En estos casos es necesario que los clientes hayan otorgado previamente un poder notarial en nuestro favor.

 

INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, CAMBIOS DE TITULARIDAD Y CONTRATACIONES.

 

Una vez firmada la Escritura pública de compraventa el siguiente paso es inscribir la misma en el Registro de la Propiedad correspondiente. Para ello es necesario antes pagar los impuestos pertinentes, normalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que por regla general y salvo excepciones en España actualmente es de un 8% del precio de la compraventa. Este impuesto es un tributo que el estado central ha cedido a las comunidades autónomas por lo que en cada comunidad española existen características propias aunque suele ser similar en todas ellas. Concretamente en Andalucía es el 8 % del precio de compra y existen, entre otros, unos tipos reducidos del que destacamos que el impuesto sería del 3.5 % para la adquisición de inmuebles cuyo valor no supere los 130.000 euros y que el comprador sea menor de 35 años.

 

Una vez pagado el impuesto nuestros abogados le tramitarán la inscripción en el Registro de la Propiedad llevando toda la documentación al mismo (Copia Autorizada de la Escritura, justificación del pago del impuesto..). El registro suele tardar aproximadamente un mes en tener inscrita la nueva propiedad a nombre del nuevo comprador.

 

Con la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática.

 

GASTOS DE LA COMPRAVENTA.

 

Los gastos de la compraventa, por carácter general, son los siguientes:

 

Para el vendedor:

 

Primera copia matriz de la Notaría.

Plusvalía Municipal al Ayuntamiento correspondiente.

 

Para el comprador:

 

Copias de la Escritura Notarial.

Registro de la Propiedad.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

NUESTROS HONORARIOS

 

En cuanto a nuestros honorarios profesionales estaremos encantados de facilitarle un presupuesto sin compromiso.